叶檀:可怕的暴利 囤地胜过囤黄金
2012-02-13 14:21:40   来源:   评论:0 点击:

叶檀:可怕的暴利 囤地胜过囤黄金新闻背景:李泽楷被揭发在京明目张胆囤地  有三分之一的开发商只囤地不盖房,这是房地产界著名的小潘同志给出的数字。  北京核心城区的工体四号地块被李泽楷旗下的房地产公...
叶檀:可怕的暴利 囤地胜过囤黄金
新闻背景:李泽楷被揭发在京明目张胆囤地

  有三分之一的开发商只囤地不盖房,这是房地产著名的小潘同志给出的数字

  北京核心城区的工体四号地块被李泽楷旗下的房地产公司盈科大衍地产公司拿走,按照约定此地块开工日期为2006年9月20日,竣工日期为2008年3月31日,合同成为一纸空文,该地块于今年8月21日被转让给瑞安建业。

  仅此一项转让,盈科大衍赚了多少呢?转让价为1.18亿美元,当初拍卖价为5.1亿人民币,按照当时的汇率,仅为0.6414亿美元,按照2009年8月的汇率,约为0.7467亿美元,考虑到中间费用,“小超人”大概赚了0.5亿美元,3年利润在78%以上。这样好的买卖,还有谁会不囤地呢?

  如果“小超人”囤金,他的收益又有多少?2006年9月15日的现货金为每盎司572.35美元,2009年8月21日为953.85美元,盈利381.50美元,盈利为60%左右。也就是说,在中国一线城市核心区域囤地收益好于囤金。

  这不是“小超人”第一次玩转土地市场,香港的数码港项目就是玩转土地与资本市场的典型。来看看香港理工大学会计学与金融学院副教授林本利先生的分析。1998年,盈科拓展(盈拓)向特区政府提出数码港计划,1999年3月时任香港特区财政司长的曾荫权先生宣布有关计划,电讯盈科免费得到土地住宅部分(名为贝沙湾)和商场发展权,条件是需要为政府发展数码港,然后便交给由政府全资拥有的数码港有限公司。

  此后一连串的资本运作,可以上MBA教材。在取得香港“数码港”资讯园区开发权后,盈拓成立盈科数码动力(盈动),借“得信佳”的壳上市,股价一天狂升23倍,一天就赚了300多亿,轰动全球金融业。不仅上市后股价从停牌前的1角多,飙升至3元多,此后借科网与地产双重概念,很快攀升到20元。2000年2月,盈动宣布举债900亿元收购百年老店香港电讯,令股价冲上28元5角 (相当于现在的142元5角),到达高潮。在科网泡沫崩溃、收购计划于2000年8月完成后,新公司电盈大股东及高层行使认股权与出售手上股票,套现40多亿港元,而后股价足足跌去九成以上。其中的关键就是地产项目,在借壳得信佳时,李泽楷以香港数码港发展权无偿注入及总值24.6亿港元的地产项目为代价,换取得信佳75%股权并握有一批可换股债券。

  由于电盈业绩大滑坡,李泽楷提出私有化方案,通过承担公司债务,几乎“不费分毫”就可换取电盈全部股权。当时的背景是香港地产市场在2007年下半年在减息刺激下强势转暖,在港上市的地产股纷纷获得大股东在二级市场上增持,所谓电盈私有化,主要是将其中主要盈利部分盈大地产私有化。由于香港证监会出具证据反对,私有化动议被法院驳回,电盈小股东激动得落泪。

  现在我们可以理解为什么囤地好于盖房。“面粉”贵过面包,说明通胀预期十分强烈,此时面粉也好,面包也好,他们的稀缺程度相同,但是囤积面粉有无数好处:面粉既可以像面包一样畅销,还可以免去开发成本,减少在开发过程中房价涨跌的不确定性。

 潘石屹先生所说的三分之一开发商囤地不盖房,如果属实,这是一个可怕的数据,说明中国的房地产行业已经彻底资本化、泡沫化了。上游开发商与某些地方政府一起囤地待价而沽,下游追求资产保值的投资者大买高档住宅与豪宅,业已占据购房者的35%以上,这绝不是普通的消费品市场,而是一个土地与现金为王的投资市场,土地成为重要的期货品种。

  政府有针对开发商囤地的专门政策,2007年年中,国土资源部发出内部通知,要求各地加快处置利用闲置土地:土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收;依法可以无偿收回的,坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的,要在2007年年底前完成清退。但从北京工体四号地块、上海的楼脆脆等案例来看,收回闲置土地的政策在多数时候成为一纸空文。更令人震惊的是如下数据,2007年年底的统计数据,不仅开发商囤地了10亿平方米,国家土地储备中心也在囤积大量土地,从2002年到2006年全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米,而所有房地产商购置土地总量仅14.5亿平方米。

  如此泡沫、如此混乱的土地市场不改革,所有的人都会变成囤积者,最终将经济囤成一潭死水。

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电讯盈科主席李泽楷。(CFP供图)

  据香港《明报》报道,香港豪宅天价成为焦点话题内地地价急涨同样万众瞩目,中央电视节目《经济半小时》周日播放的一辑点名指电盈主席李泽楷旗下盈大,3个月前在北京转手一幅地皮,大赚约2.35亿港元。节目主持人形容“盈科这种大有来头明目张胆囤地”。

  同时,节目也指华润置地等多家香港上市公司,涉嫌在内地大举囤地或逾期不发展。

  盈大发言人收到该报书面提问后,至截稿前没有回应,华润置地发言人则表示,公司有其时间表,会按计划进行,但不能透露。

  《经济半小时》报道,位于北京东三环长虹桥,属于最繁华地段的一幅地皮,2006年时给李泽楷旗下香港上市公司盈科大衍地产投得,闲置多年,没有开发。当年,盈大以5.1亿元人民币投得这幅建筑面积4.6万平方米的地皮,楼面地价每方米1.3万元人民币,然而,目前该地段的住宅楼价,每方米(包括建筑成本)动辄高达3万至5万元人民币。

  报道又说,按照土地出让合同的约定,该地的开工日期为2006年9月20日,竣工日期为2008年3月31日。然而,3年多来,盈大没有动土意思,到今天这里仍只是一个大坑。今年8月,盈大突然将这地皮以1.18亿美元(约9.2亿港元)转手卖给瑞安建业,节目指,盈大因此税前获利2.35亿港元。

  央视在节目中指出,对于闲置土地处理的相关政策早已出台,1994年内地推出《城市房地产管理法》,1999年又发布《闲置土地处置办法》。两部法规明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”。

  2008年1月,国务院再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,重申土地闲置满2年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。然而,受处罚企业难觅,内地囤地现象愈演愈烈。北京大学房地产研究所所长陈国强在节目中指出,“企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为,同样也是利益驱动”。

  另有,有行业分析员向记者说,上述针对囤地的监管政策一直无法实施,根本原因在于政府与开发商的利益是一致的,“一荣俱荣,一损俱损”,不可能实行。不过,公司碍于法规,所以往往编造各种理由,逃避惩罚。

近日,央视报道了北京的土地闲置情况,曝光了市中心一幅宝地,居然被捂了近4年。这块被称为2006年第一拍的工体4号地,当初被李泽楷旗下的盈科拿走,按照土地出让合同,本该于2006年9月20日前开工,2008年3月31日前竣工。可至今仍然还是一个大坑。而且,今年8月21日,香港瑞安建业公告称,购入此项目。
  2006年初,此区域住宅价格约为16000元每平方米,目前已翻了一倍以上。转手之间,高差价就被收入囊中。在房地产投资圈内,有这样一种说法:建房子的没开发房子的利润高,开发房子的没有投资房子的回报率高,而投资房产的,又赶不上炒地皮的来得暴利。从成本构成分析,土地是房价的重要组成部分。况且,近几年全国地价上涨幅度总体上明显大于房价,从这点上看,地价是推高房价的重要因素。

  2003年房地产调控以来,我国的土地管理越来越严,中央文件曾多次提出要实行最严格的土地制度。然而,落实起来却困难重重,清查闲置用地尤其如此。2005年,著名的调控政策“国八条”曾明确规定:对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。后来又追加处罚力度:1年不开工按土地出让金的20%进行罚款。

  北京盈科地块闲置近4年,却无人过问。另外,国家法律是不允许随意转让土地的。1994年出台的《城市房地产管理法》中规定:按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,(应)完成开发投资总额的百分之二十五以上。挖个大坑“装开工”,几年后把项目卖掉,实质是倒地皮。这已属于违法行为了。

  法不责众。对于弱势的民众,有时亦有合理之处;而对于那些通过囤地、炒地谋利的“非良民企业”,就不应这么轻松搪塞了。早在2007年6月,国税总局在解读新政《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》时认为,目前全国已出让的土地有2/3仍处于闲置状态,尤以房地产开发领域土地闲置问题为突出。

  这种行为的恶劣影响反映在诸多方面。一是扰乱了市场秩序,纵容不良企业;二是浪费土地资源,众所周知我国人多地少,城镇建设用地更紧张;三是炒地皮直接推高房价,日本历史教训是,土地市场投机成风,必然吹出房价泡沫;四是大量土地闲置,人为压制了住宅供应,导致市场供求失衡;五是违法不究,等于鼓励官商勾结,部分地方官员对囤地不闻不问,极有可能参与过灰色交易

  对此该怎么办?除了严格执法外,并无上策。今年以来,国土资源部已下发几个相关通知,但愿能在打击囤地上真正“硬起来”。税务部门也不能有税不征,2007年初就喊着要按四级累进制征收土地增值税,直把开发商吓出一身冷汗——谁知虚惊一场,至今都没落实。2008年出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求,对闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法——同样是至今没见影踪。

  囤地行为不除,楼市实难清净。

  (作者系房产研究人士)

 开发商囤地疯狂已经发展到连开发商自己也看不下去的地步,SOHO中国有限公司董事长潘石屹昨天表示,中国三分之一的开发商只倒土地不盖房。根据潘石屹此前的统计,部分上市公司囤地现象非常惊人,“最少的可以开发20年以上,最多的甚至超过了100年。”

  其实,开发商争当“地主”不是新鲜事,早在三年前,北京师范大学金融研究中心的一份报告就曾估测当时开发商囤地已经约10亿平方米,同时,银行体系每向房地产行业注入4元资金,就约有1元被沉淀在土地上。去年1月3日,《国务院关于促进节约集约用地的通知》发布,通知中的严厉打击手段也从侧面反映了囤地的疯狂。

  作为盖房子的“面粉”,当土地不断集中在开发商手中时,开发商们已经在日后的房价决定权中占到主动,这是因为开发商获得土地的开发权,他不必马上开发土地,而是可以选在未来的某个有利时机。

  在这种对土地开发权的垄断之下,也就自然有了“房价由开发商说了算”的现状,并形成一个价格上涨的怪圈,即开发商通过囤地拉高房价,房价上涨又拉高了地价。

  在楼市经历半年亢奋之后,楼市“价涨量跌”的隐忧再度愈演愈烈,一方面房价高昂,老百姓买不起房,市场再度走向观望;另一方面,开发商近期获利颇丰,不仅没有降价压力,而且四处高价拿地,囤而不建,制造无房可卖的假象。

  对于开发商囤积土地,其实治理并不难。此前出台的相关政策已经明确规定,连续两年未使用的闲置土地,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。如果这一规定真的得到很好的执行,开发商长期囤而不建的可能性其实并不大。

  

 SOHO公司董事长潘石屹在接受央视采访时表示,中国有很多房地产开发商囤积土地,倒卖土地,却不盖房子,这样的开发商大概占到三分之一左右。他认为,近几年房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

  这个数据确实令人惊讶。那么,我国土地囤积倒卖情况到底有多严重呢?数据显示,截止到今年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。“这些地,多的够它们开发几十年,少的够它们开发五六年的时间,绝大多数是十多年时间。”资深地产评论人杨少锋如是说。

  大量囤积土地,有三分之一开发商只炒地皮不盖房,原因何在?笔者认为有两大原因。

  从开发商自身来说,囤地比盖房利益利润大得多,且没有市场变化风险。买地时只付预付款,资金占用量不大;付足款项时,拿来地皮作抵押到银行贷款,然后,再用囤积的土地作为IPO时的净资产显示公司实力,融来大量资金;已经上市的开发商利用土地进行增发,谋取大量资金。不但大量囤地占压不了流动性,而且还能融来更多流动性。同时,囤积土地几年赚的利润,不但足以支付银行利息而且比盖房利润还大。

  管理部门失责,管理失范是原因之二。1994的《城市房地产管理法》和1999年的《闲置土地处置办法》都明确规定:“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”。这些法规白纸黑字地写在那儿,规定也是一次比一次严,而为何开发商竟然还敢囤地呢?潘石屹说:“政府基本上每年都在说,现在政府这个政策有点像狼来了一样,每年都喊狼来了,结果狼没有来,所以就是所有的人都说是这个政策是不会执行的,就是闲置两年土地也不会收回的,闲置一年的土地也不会收闲置费的,所以这样的话就是,让大家的胆子更大了,就更大规模的圈地。”可谓一语中的。

  这使得笔者想起了证券分析创始人本杰明·格雷厄姆所说的话:“所有成本都可以通过发行债券支付,开发商可以一文钱不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。不难想象,整个房地产金融业可谓隐患重重,所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识,以至于整个行业日益膨胀,并最终毁于一旦。”

  前边在囤地炒地皮,政府每年投放那么多土地,市场真实供应量却没有增加,都被囤积了起来;后边囤房炒房子,市场建设那么多房子,却仍然供应紧张,建房不见房。炒地皮泛滥,炒房肆虐,房价怎能不贵?住房泡沫将被越吹越大,金融风险被积累,最终非得毁了房地产市场不可。

  开发商趋利是企业本质,按说无可厚非。而管理失范、失责无论如何都难以说得过去。希望政府切实重视起“只炒地皮不盖房”现象,尽早出台对策。

 开发商不开发房子却倒卖土地,显而易见是倒卖土地比开发房子获益更大。从这个角度而言,中国楼市存在两个暴利空间,即土地暴利和房产暴利。之前公众热衷于讨论房产暴利、房价泡沫,我认为现在我们该把土地暴利、土地泡沫摆出来讨论一番了。

  当房价上涨至远离其基本价值时,房产暴利就出现了;当建设用地不是用来开发房子,而是变成赚钱工具时,土地暴利就不可避免了。在我看来,今日中国楼市之所以严重扭曲,原因就在于存在太多暴利空间、太多“血吸虫”,如果有关方面无视这些问题,或者“医治”的药力不够,一系列民生问题和经济隐患将成为中国未来的麻烦。

  土地市场何以存在巨大暴利空间,以至于开发商不开发房子只盗卖土地?从各种新闻报道来分析,原因主要集中在三点:一是开发商能利用土地储备在资本市场上大肆圈钱;二是治理闲置土地的相关政策变成了一纸空文;三是开发商通过囤地进而高价转让可获得巨额利润。这些都是开发商变成“土地倒爷”的主因。

  实际上,这三点原因可以归于一点,即监管政策成了一纸空文。开发商之所以能利用土地在资本市场圈钱,就在于囤地没有风险,当开发商囤地存在很大政策风险时,我相信就难以从资本市场上轻松圈钱了。开发商通过囤地进而高价转让,也是因为相关政策成了摆设。从某种角度而言,开发商无障碍倒卖土地,都是由于监管部门的“支持”和“鼓励”。

  在我看来,开发商成为“土地倒爷”还有更深的背景。一个背景是,某些地方政府充当了倒卖土地的榜样。据相关报道,在今年4月份《土地管理法》修改专家论证会上,有专家毫不客气地指出,政府土地储备中心已成为地方政府的倒地工具,政府收储土地的时候,只付很低的价格,转手出让土地的时候,就获取几十倍,甚至上百倍的利益。某些地方政府都当“土地倒爷”了,开发商能不“学坏”吗?!

  另一个背景是,某些地方官员参与倒卖土地。比如,媒体报道过上海房地产系统的一部分下海的前官员和退休的公职人员,在许多房地产开发项目中扮演着土地中介的角色。实际上,参与倒卖土地、充当土地中介的不仅是政府前官员和退休公职人员,在不少开发商倒卖土地过程中,就有一些官员牵线搭桥。像义乌市国土资源局原局长龚义就被人直接称为“土地倒爷”。

  我以为,要想打击“土地倒爷”,需要从以下几点做起。首先是落实土地监管政策,有法必依,执法必严。现在看来,土地闲置一年征费、闲置两年回收的政策没有什么作用,因为我们并没有看到有多少土地被回收。因此,不能依赖于地方政府自觉查处囤地了,必须是国土部会同纪检监察等部门掀起一场大的战役,来清理被囤积、被倒卖的土地。因为实践证明,由于地方政府过度依赖于土地财政,担心打击囤地会打跑开发商,所以不会动真格。

  其次是改变目前的土地储备制度。当前土地储备管理制度中的最大弊端是,地方政府集土地的管理者、运营者、裁判员角色于一身,垄断了土地供应,这就避免不了某些地方政府成为“土地倒爷”,也避免不了某些地方政府成为开发商倒卖土地的合伙人、保护伞。无疑,制度上需要做出改变。

  再者,查处“土地倒爷”先查大城市、大开发商。房价、地价大幅飙涨,在大城市尤为突出,大城市房价、地价成为楼市风向标,因此,有关方面不妨先查大城市。同时,目前囤地、倒地的主要是上市房企和国有房企,只要大开发商不囤地、倒地,中小开发商更不敢囤地了。需要特别指出的是,“土地倒爷”的大量存在,与权力腐败也有很大关联,查处“土地倒爷”也是在反腐败。

 “三分之一开发商只倒土地从不盖房!”———如此猛料的爆料者竟是SOHO中国有限公司董事长潘石屹。之所以用“竟是”二字,是因为近年来开发商名声不好,在大多数人的心目中,如此赤裸裸地跑出来扒粪的不应该是他们自家人。

  潘石屹的意思是,近几年中国房价大幅上涨的重要原因,不是开发商想追求暴利,而是囤地导致供求失衡。“就是你囤积的土地多了,建房子的地就会少,建房子的地少的话,市场上面房子的供应量就会少,……它这个价格就会飞涨的,物以稀为贵。”

  平心而论,潘石屹只不过说出了一个常识。而这常识背后,却是令人咋舌的现实:截止到今年三季度末,十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。其中,恒大地产5100万平方米,碧桂园4360万平方米,雅居乐2950万平方米。北京地产的资深评论人杨少锋通过分析得出结论:它们所拿到的那些地块,多的够它们开发几十年,少的够它们开发五六年,绝大多数是十多年。

  如果说那些开发商囤积如此多的地皮,是打算在未来的十几年甚至几十年内陆续开发,那绝对是笑话。实际上,囤地的开发商绝大多数都是国企包括上市的国企。因为钱来得容易,它们动辄就发布公告增发几十亿元用于买地;而买了地以后,又可以到资本市场去融更多的资,进而买更多的地。资本市场的泡沫化反映到了土地市场上,于是我们看到,在许多地方,大片大片杂草丛生的地块被圈起来,保安与地皮共晒太阳。

  这样的直接后果,当然是地皮越来越金贵,房价越来越高昂。权威机构统计显示:北京2004年商品住宅的价格是每平方米4747元,今年9月底为每平方米12482元;上海2004年是5761元,今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元,今年9月底是13893元。而这其中,地价占房价的比重又是多少呢?易居中国于十月初发布的一项调查结果说,十大楼市典型城市的地价占房价平均比重为25.7%,其中一线城市有的竟高达30%。

  馒头涨价了,并不完全是因为馒头作坊老板“利欲熏心”,最大的原因很可能是面粉价格涨了,甚至是黑白两道的“保护费”增了。所以潘石屹们的喊冤,是可以理解的。值得注意的是,国家几乎年年都在出台针对闲置土地的管理办法,规定了对囤地行为的严厉处罚措施,譬如征收土地闲置费,无偿收回土地使用权等等。但实际效果却几近于无。其中的原因实在复杂,只有一点可以肯定:地王们几乎都是知名的国企乃至央企,对付国家的政策,它们太有办法了。

  近来,房地产业也在“国进民退”,国有保险资金也公开亮相不动产领域了。万通房地产董事长冯仑担心,如此而为,市场交易制度将被破坏,房地产这块将会变成垄断市场,价格将越来越刚性。但社科院金融研究所的研究员易宪容却认为,央企与地方政府联手制造的垄断,也并不见得就比民企与地方政府制造的垄断更糟糕。易宪容的高论令人困惑。看来,对民众甚至包括一些经济专家普及计划经济常识,还是一件任重道远的事情。

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